Законна ли перепланировка квартиры

Варианты переустройства пространства

Если снесение стены между кухней и гостиной оказалось возможным, то далее это объединенное помещение можно оформить одним из целого ряда способов:

В некоторых случаях также возможно расширение ванной и санузла за счет коридора, так как проход в кухню через это пространство больше не требуется.

Фото: пример объединения кухни и комнаты

Этап №6 — Подписать акты и подать их в отдел согласования

Собственникам нужно самим подписать данные акты, и потом отдать их на подпись с печатью (без разницы в какой последовательности): 1) автору проекта, т.е. к обратившейся ранее проектной организации для оформления проектной документации (второй этап); 2) строительной компании, которая оформила ранее акт скрытых работ и журнал — это если менялась конструкция полов (этап №4).

Далее нужно снова обратиться в отдел согласования и отдать 3 подписанных акта. Инспектор, который осматривал квартиру (этап №5), теперь сам их подпишет и отдаст на подпись уже начальнику инспекции (вышестоящему уполномоченную руководителю). Иногда все подписывается сразу, и можно забрать свой экземпляр акта в этот же день. Один экземпляр акта отдается заявителю, один Администрация оставляет себе и один отправляет в БТИ.

Требования по объединению кухни и комнаты

Объединение кухни с комнатой возможно только в квартирах с двумя и более комнатами. Дело в том, что кухня относится к категории не жилой площади. При объединении комнаты с кухней уменьшается жилая площадь и увеличивается нежилая. Ведь главным признаком кухни является наличие оборудования, предназначенного для приготовления пищи. Поскольку при объединении оборудование становится частью жилой комнаты, то новое помещение становится большой кухней.

В результате такой перепланировки двухкомнатная квартира становится однокомнатной, а трёхкомнатная – двухкомнатной. Если такие изменения станут законными, то квартира может быть продана уже в качестве жилья с совсем другими характеристиками.

Нормами СанПиНа запрещено устройство выхода из санузла на кухню. Дверь, ведущая в туалет или ванную должна выходить в коридор и прихожую. Это создаёт определённые трудности для перепланировки. Расширение пространства за счёт кухни можно создать с помощью формирования кухни-ниши, то есть выноса кухонного оборудования в коридор. Однако осуществить такой проект часто сложно из-за того, что в единственный коридор выходит дверь из комнаты с санузлом.

Запрещается перемещение кухни в пространство балкона или лоджии. Такой запрет связан с тем, что балконы и лоджии являются холодной частью квартиры. В них нельзя устанавливать батареи центрального отопления, плиты и другое стационарное оборудование.

Кроме того, объединение любой части квартиры с балконом может приводить к нарушению устойчивости не только несущих конструкций, но и самого балкона. Единственным законным способом увеличения пространства кухни за счёт балкона или лоджии является демонтаж подоконного блока. Однако в этом случае необходимо установить дверной стеклянный блок или сдвижные окна.

Перечень документов для оформления

Для того, чтобы ваша перепланировка стала законной, необходимо в жилищную комиссию при органе исполнительной власти по месту расположения квартиры подать следующие документы.

1. Заявление установленного образца. В этом документе указываются: название госоргана, данные заявителя, информация о квартире, суть самой просьбы (прошу разрешить перепланировку, переустройство или то и другое).
2. Проект или эскиз перепланировки. Этот документ содержит максимально точную и подробную информацию о том, что же именно будет сделано.
3. Правоустанавливающие документы на квартиру.
4. Технический план квартиры, поэтажный план, экспликация.

Это основной пакет документов. Поскольку речь идёт о перепланировке кухни, то может потребоваться экспертное заключение служб, обеспечивающих снабжение квартиры газом или электричеством.

Нормы и правила перепланировки

Юридические документы, регламентирующие перепланировку, можно разделить на три части – федеральные законы, постановления правительства федерального и регионального уровня и специальные нормативные акты.

Человеку, желающему провести перепланировку с объединением кухни и жилого помещения, следует обратить внимание на ст. 26 ЖК РФ, нормы СНиПов и СанПиНов

В федеральных законах вы найдёте общие правила, из специальных нормативов узнаете, что можно или нельзя при перепланировке подобного рода.

Перепланировки, касающиеся помещения кухни, контролируются специальными органами особенно строго, потому что такие изменения в наибольшей степени содержат в себе риск создания коммунальных аварий и чрезвычайных ситуаций. Это означает, что незаконная перепланировка подобного рода может повлечь за собой не только штрафные санкции, но и выселение из квартиры.

А как быть, если перепланировка уже произведена, а разрешения не было?

Если до сих пор нет перегородки или двери между кухней и гостиной, то придется ее поставить.

Придется заплатить небольшой штраф перед тем, как получить все необходимые документы. Вам будет предъявлено предписание, которое не стоит игнорировать. Иначе на вас могут подать в суд и даже продать вашу квартиру. До этого доводить не стоит.

В любом случае разрешение необходимо получить. Порядок действий тот же, что и перед началом перепланировки. Определение несущих стен, составление эскизов и разработка проекта объединения кухни и зала со всеми необходимыми согласованиями, получение разрешения, составление Акта и приглашение работников БТИ.

Как самостоятельно узаконить перепланировку в квартире, вы можете узнать здесь

Этап №5 — Инспектор осмотрит перепланировку и выдаст акт

После того как ремонт закончен, обратитесь в ту организацию, в которую ранее подавали документы на согласование (). Нужно написать заявление на оформление акта о завершенном (произведенном) переустройстве/перепланировке. Грубо говоря, приглашаете комиссию (обычно в лице одного инспектора) на осмотр сделанного ремонта в квартире. Вместе с заявлением нужно подать — свой паспорт РФ, журнал производственных работ, договор подряда или субподряда по техническому надзору со строительной компании с допуском СРО, договор авторского подряда с организацией, которая оформляла проект перепланировки.

Инспектор свяжется по телефону и назначит дату и время осмотра квартиры. Он приедет вместе со своим проектом и документами, которые ранее подавали на согласование (этап №3). Как и писали выше, нужно было подавать два комплекта, чтоб не было обмана. Он внимательно осмотрит совмещенные кухни и комнаты, чтобы удостовериться, что все сделано строго по согласованному проекту и других изменений нет.

Если все в порядке, то инспектор назначит дату и место, где и когда можно забрать ТРИ экземпляра акта о завершенной перепланировке. Редко бывает, когда инспектор отдает акты сразу после осмотра.

Как обустроить кухню на балконе

Не спешите выбирать новую мебель и цвет штор! Давайте разбираться вместе, отталкиваясь от главного: лоджия или балкон? Это решающий вопрос в обустройстве выносной кухни.

Разница в том, что балкон находится за пределами самой постройки и несущей стены. В результате имеем несколько важных нюансов. Во-первых, от стены между балконом и примыкающим помещением избавиться совершенно невозможно. Во-вторых, висящая конструкция не рассчитана на весь массив кухонной техники.

Лоджия, в отличие от балкона, дает больше возможностей. Она не выходит за пределы капитальной стены, поэтому может испытывать те же нагрузки, что и другие комнаты. Обычно между ней и примыкающим помещением расположена тонкая перегородка, которую намного проще убрать.

Разница также заключается в том, что полный перенос кухни на балкон практически невозможен. Рабочих модулей — да, но не газовой плиты и тяжелой духовки с холодильником в придачу. В остальном плюсы, минусы и правила остаются теми же. Перегородка между балконом или лоджией удаляется лишь частично, и дальнейшая перепланировка идет по следующей схеме.

Утепление кухни на балконе

Теплоизоляция должна быть на том же уровне, что и во всей квартире. Подойти к этому вопросу нужно серьезно: металлопластиковые окна с двойным или тройным стеклопакетом, а также внутренняя обшивка. Последняя съест около 10-15 см от стены.

Если в квартире централизованное отопление, перенос батареи невозможен. Здесь проблему решит организация теплого пола, только не с помощью труб, а в виде электрического кабеля.

Перенос перегородки на балконе

Итак, вы решились на объединение. Есть два способа это сделать. В первом случае удаляется балконный блок, а проем и оставшаяся часть стены служат столешницей. В дальнейшем она используется либо как дополнительная рабочая поверхность, либо вместо столика на четверых. Удобно для организации обеденной зоны.

Во втором случае стена удаляется полностью, если это лоджия. Для этого нужно получить разрешение на перенос стен и коммуникации у соответствующих инстанций: БТИ, ЖЭК, СЭС. Тогда кухня и лоджия действительно становятся одним целым.

Организация пространства кухни на балконе

В случае полного объединения есть несколько удачных идей использования появившихся метров. Это может быть роскошная обеденная зона с видом на город. Или же вы можете перенести все рабочие модули и технику под окна, что даст вам дополнительное освещение днем и целую комнату позади. Ее можно превратить в гостиную.

Если же это балкон, в вашем распоряжении ниша. Ее можно использовать как зону отдыха или же как удобное пространство для мойки и столешницы под окном. Кстати говоря, соблюсти правило треугольника на балконе проще простого.

Сложность заключается в том, что на перенос коммуникаций и перегородки всегда нужно разрешение. Добившись его, вы можете приступать к перестановке, но учтите: полный ремонт вылетит в копеечку. Удобно то, что на размещение электронной техники на лоджии не нужно, будь то холодильник или электрическая духовка.

Полный перенос кухни подходит для тех, кто живет в малогабаритных квартирах. В остальных случаях балкон или лоджию выгодно превратить в зону отдыха со столиком. Кроме того, туда лучше переместить технику и предметы утвари, которыми редко пользуются. Надеемся, эти простые рекомендации стали ответом на непростой вопрос, как обустроить кухню на балконе в квартире.

Предыдущая статья Следующая статья

Нюансы согласования

Процесс согласования может занимать длительное время, что зависит от сложности процесса и занятости организации. Главным нюансом является отсутствие нарушений при перепланировке со стороны собственника квартиры и предоставление полного пакета документов с достоверными данными.

Согласование происходит до ремонта, поскольку необходимо получить разрешение на осуществление необходимых действий. Однако, многие владельцы квартир осуществляют ремонт после получения проекта. По завершении всех работ происходит попытка согласования и узаконивания самовольных действий.

При отсутствии нарушений такой способ возможен, но не исключается наложение штрафа за перепланировку квартиры без разрешающей документации. Перепланировка квартиры-хрущевки с объединением кухни и комнаты может быть вообще не узаконена, поскольку старые панельные дома имеют такую конструкцию, что все стены являются несущими, а год постройки здания не позволяет прорубить даже проем.

Таким образом экономится время – инспекция проводит проверку перепланировки в ходе ремонта или по истечении его. При отсутствии нарушений законодательства изменения вносятся в план квартиры, а собственник получает техпаспорт на жилплощадь с внесенной конфигурацией.

Образец заполнения согласия всех членов семьи на перепланировку

Этап №3 — Подать документы в отдел согласования для получения решения (распоряжения) о согласовании перепланировки

Организации, которые принимают документы на согласование, везде разные. К примеру, в Москве и Санкт-Петербурге документы подаются только через МФЦ, а оттуда они курьером доставляются в Администрацию округа/района. В Новосибирске или Самаре можно подать напрямую.

Документы нужно подать лично всем совершеннолетним собственникам, если квартира в частной собственности, или нанимателям/главному квартиросъемщику и прописанным, если квартира муниципальная. Либо же доверенное лицо по нотариально заверенной доверенности.

Обычно подаются два комплекта документов, т.е. две копии каждого документа + оригиналы для сверки, которые потом возвращаются заявителю. Это нужно, чтобы после принятия решения о согласовании, один комплект остается в отделе, а другой возвращается заявителю.

Как и писали , документы дополняются в зависимости от вашей ситуации, общий же список такой:

• Заявление о согласовании перепланировки.

  Форма заявления везде разная. В любом случае образец всегда висит на стендах. Если документы подаются через МФЦ, то обычно их сотрудник сам заполняет заявление, и потом нужно просто сверить данные на нем и подписать.

• Технический паспорт на квартиру. Заказать его можно в БТИ или в МФЦ. При себе иметь только паспорт РФ и документы на квартиру.
• Проектную документацию, договор об авторском надзоре и копию свидетельства допуска СРО компании. Про эти документы написано .
• Если квартира в частной собственности: А) Паспорта собственников; Б) бумажная выписка из ЕГРН на квартиру или свидетельство о регистрации права. Свидетельства не выдаются с июня 2016 года, но если оно на руках, то нужно его принести. Если нет, то можно выписку из ЕГРН; В) Договор основания. Если квартира куплена, то договор купли-продажи или ДДУ/переуступки. Если подарена, то договор дарения и т.п.; Г) Если квартира в ипотеке, нужно письменное согласие банка на перепланировку.

  Если квартира муниципальная: А) Паспорта нанимателей/главного квартиросъемщика и всех прописанных в квартире; В) Договор соц.найма или ордер; Г) Выписка из домовой книги; Д) Копия с финансового лицевого счета. Берется в управляющей компании. Е) Письменное согласие всех прописанных в квартире.

• Если документы подаются доверенным лицом, то его паспорт и нотариально заверенная доверенность.

После принятия документов сотрудник выдаст расписку, которую нужно подписать. И сообщит примерную дату получения решения о согласовании. В расписке будет указан номер телефона, по которому можно уточнить пришло ли решение или нет, сообщив регистрационный код расписки.

Получаем ответ

Если документы были поданы в МФЦ, то они курьером отправляются в отдел согласования Администрации, где в течение 45 дней (по закону) они будут рассмотрены. В конце будет вынесено решение о согласовании или об отказе.

Если получено решение о согласовании (положительное), то можно приступать к ремонтным работам по объединению кухни с комнатой — . Решение обычно действительно максимум до 1 года. Если с ремонтом не укладываетесь в срок, то нужно подать заявление о продлении срока решения. Продлить можно максимум на 1 месяц, но продлевать можно неограниченное число раз.

Если получен отказ, то будут указаны статьи закона и норм, на основании которых было принято такое решение. Бывает, что не совсем ясно в чем основание отказа, поэтому лучше обратиться в Администрацию и уточнить. Потом нужно поменять (дополнить) документацию по полученным замечаниям и подать все заново.

Объединение кухни с гостиной

Очень популярно стало объединять помещения в гостиную-студию. Она имеет целый ряд преимуществ:

• Появляется возможность зонировать пространство.
• Обеденная зона перемещается в гостиную.
• Просторное помещение даёт больше возможностей для дизайна.
• Помещение становится светлым, что визуально расширяет его.

Совмещение кухни с гостиной имеет и свои недостатки:

• При приготовлении пищи запах распространяется по всей квартире.
• Остаётся меньше возможности для уединения каждого члена семьи.
• Уборку приходится проводить чаще из-за близкого соседства кухни.

Все эти важные моменты следует тщательно обдумать и обсудить всем членам семьи. И хотя такая планировка нарушает личное пространство, а запах пищи не в силах поглотить даже самая мощная вытяжка, почти всегда решение принимается в пользу расширения пространства.

Кухню, как отдельную функциональную зону, следует отделить от зоны гостиной. Тут очень много разных решений:

• барная стойка,
• подъём пола в одной из зон,
• подвесные потолки,
• сохранение части стены между комнатами,
• раздвижные ширмы,
• фигурная или прозрачная перегородка.

Всё это относится к архитектурным способам обособления кухни. Можно применить и визуальные способы. Зрительно разделить пространство можно при помощи использования разных материалов. Например, для кухни незаменима керамическая плитка, а пол в гостиной можно устелить ламинатом, паркетом или ковролином. Для большей выразительности можно использовать контрастные цвета.

Разные виды отделки потолка тоже смотрятся очень выигрышно. Большую роль играет освещение. Различные осветительные приборы на потолках, стенах, прямо на полу или на мебели помогают прекрасно разделять пространство.

Ещё один способ разделить пространство кухни и гостиной – это логический, т. е. с помощью мебели. Это может быть диван, поставленный спинкой к кухне, стеллаж или даже просто обеденный стол на границе комнат. Иногда можно установить большой аквариум или ширму из комнатных растений.

Что является переустройством?

Безусловно, объединение кухни и комнаты (или коридора) считаются перепланировкой, так как вследствие такой переделки меняется план квартиры.

Когда вопрос касается кухни и комнаты, то появляется еще один нюанс – жилая площадь квартиры уменьшается, переходя в полезную.

Плюс здесь только один: изменения не касаются площадей помещений общего пользования, то есть общая квадратура квартиры остается прежней и будет соответствовать той, которая зафиксирована в документах на право собственности, менять эти бумаги не потребуется.

Но есть и ограничение: перепланировку кухни в комнату не разрешат, если плита газовая. Зеленый свет только для кухонь с электроплитами.

Хотя уловки есть и для домов с газом: можно установить стеклянную или иную легкую перегородку (с плотным притвором дверей) для отсечения зоны с газовой плитой от остального пространства объединенной кухни-столовой.

Незаконно производить такие объединения в однокомнатных жилищах, в этом случае вся квадратура перейдет в нежилую, что само по себе парадоксально и не предполагает круглосуточного нахождения людей.

Образцы договора и доверенности на перепланировку, а также актов переустройства, вы можете скачать у нас бесплатно.

Оригинальный дизайн

Рассмотрев отдельные варианты, можно подобрать что-то свое, а краткие советы по правильному обустройству такого нестандартного интерьера помогут создать уникальный и весьма практичный дизайн.

Важные моменты при выборе подходящей планировки и совмещения балкона с кухней:

• Получения разрешений и оформление всех необходимых бумаг. Как показывает практика для нашей страны это довольно проблематичный процесс, поэтому для того, чтобы уберечь себя от потери времени и ненужных волнений, проще всего доверить это дело профессионалам. Многие строительные компании занимаются оформление соответствующих бумаг параллельно с ремонтом, поэтому за дополнительно вложенные средства вы получите сразу готовый проект.
• Дополнительное утепление балкона или лоджии может понадобиться, если помещение холодное. Переносить батареи центрального отопления будет проблематично, проще выполнить наружное и внутреннее утепление. При этом большинство владельцев отмечает значительный теплосберегающий эффект.
• Дополнительно можно утеплить потолок и стены гидроизолирующими материалами, а вниз установить систему «теплый пол».
• Часто при такой планировке популярным решением будет замена оконных проемов. Сделав эркерное окно до самого пола, вы получите непревзойденный вид особенно с верхних этажей. Чтобы подобная прозрачность не мешала вечером, желательно оборудовать окно подходящими видами штор, гармонично вписывающимися в дизайн.
• Дополнительное утепление пола может создать нежелательные перепады уровня. Если этого не избежать, подобный дефект можно превратить в преимущество и выделить популярным сейчас подиумом. Это не только поспособствует разграничению пространство, но и созданию необходимого эффектного акцента.
• Небольшое пространство лучше не загромождать массивной мебелью. Главное правило такого интерьера — легкость и ощущение открытого пространства. Обеденный стол можно заменить барной стойкой, тяжелый посудный шкаф — стеллажом с открытыми полками. Сейчас в тренде светлые тона и минимум аксессуаров, поэтому такие преобразования придутся как никогда кстати.
• Кухонное и балконное помещение желательно оформлять в одном стиле, использую одни и те же тона и декорирование. Кухня, объединенная с балконом должна быть как на фото: гармоничное продолжение одного помещения. Прекрасным вариантом будет использование одинаковых отделочных материалов, элементов декора и аксессуаров.

Большинство нюансов правильной отделки кухни, совмещенной с балконом можно увидеть на предоставленных фото удачных проектов. Также популярным решением для наших соотечественников является объединение кухонного пространства с лоджией. Правила здесь будут идентичными, большинство нюансов зависит от квадратуры и типа комнат. В любом случае, от дополнительного увеличения такого необходимого помещения не откажется ни одна хозяйка.

Этап №7 — Обратиться в БТИ, чтобы внести в технический учет совмещенные комнату и кухню

В БТИ подать: паспорт; свой подписанный ранее акт о завершенной перепланировке (этап №6); если квартира в собственности, то нужна бумажная выписка из ЕГРН об объекте недвижимости или свидетельство о регистрации. Если же квартира муниципальная, то договор соц.найма/ордер.

При подаче документов сообщите сотруднику БТИ, что были совмещены кухня и комната, поэтому нужен вызов техника для внесения этих изменений в технический учет. Стоимость услуги везде разная, примерно от 2000 р.

В назначенный день техник осмотрит и обмерит квартиру. Примерно через 10 дней нужно забрать в БТИ новый технический паспорт. План квартиры в техническом паспорте теперь будет соответствовать нынешней планировке с совмещенными комнатой и кухней.

Способы визуального обособления зон

Разное напольное покрытие

Многоуровневый натяжной потолок с комбинацией матовых и глянцевых участков, тоже позволяет размежевать зоны. Подбирая цвета, фактуры или фотопечать на полотне, вы интересно обыграете разделение пространства.

Обеденный стол

Освещение играет важную роль в процессе зонирования. Различные осветительные приборы, размещенные на потолке, стенах или мебели выделяют или скрадывают в тени отдельные участки. Для рабочего уголка на кухне устанавливают точечные светильники, в месте размежевания, над столом или барной стойкой уместно смотрятся подвесные лампы с оригинальными абажурами. В зоне отдыха подвешивается люстра, отдельные укромные участки освещаются бра и торшером.

Какие материалы выбрать

Для того, чтобы перестроить кухню с залом и сделать современный ремонт, необходим набор строительных инструментов и расходные материалы. В стиле оформление лучше определиться сразу: расставить акценты, выбрать цвета, а также подобрать мебель и вид декора.

Если принято решение выделить кухню как функциональную зону, тогда лучшим оформлением по праву будет стиль минимализма. Такой стиль вычеркнет лишние наслоения пространства и оставит только нужную фурнитуру.

Важно запомнить: главная составляющая кухонной зоны – это наличие бесшумной и мощной системы вентиляции

Приборы и механизмы кухни также должны быть по максимуму бесшумными. В одном пространстве соединены и кухня, и зона отдыха, а это создает условия для особой, тихой атмосферы.

Оформляя пространство, помните, что кухня и зал должны перекликаться и составлять единство стиля в цветовом решении.

Контрасты не должны быть агрессивными. Лучшее, что можно подобрать при таком цветовом решении – это спокойные оттенки для будущего помещения. Яркие контрасты будут раздражать рецепторы глаз и морально утомлять.

Зачем объединять пространство

Соединяют комнаты и кухни не только в малогабаритных «хрущёвках». Объединение зала и кухни встречается даже в огромных загородных особняках или в элитных многометровых городских квартирах. В каких целях проводится совмещение комнат?

Обычно встречаются следующие варианты:

1. Однокомнатные малогабаритные студии, где возможно разместить только вещи первой необходимости.
2. Элитные многокомнатные квартиры или загородные дома. Совмещение комнат здесь – только дело личных вкусов и предпочтений, которые подразумевают простор и свободу.
3. Обычные квартиры с большим залом и очень маленькой кухней. Это самый распространённый вариант. Главное здесь – расширение зоны кухни за счёт площади комнаты.

Декор

Что касается оформления и использования различных украшений, дать какой-либо конкретный совет сложно. Все-таки очень многое зависит от выбранного стиля.

Кроме того, учитывайте свои потребности: возможно, кому-то не нужна столовая, а вот от кресла и телевизор покажутся на удивление удачной идеей. Или же есть желание положить ковер на пол зоны отдыха — почему бы и нет?

Есть и универсальные варианты: красивые графины, тарелки, солонки и перечницы уместны всегда. Равно как и качественный текстиль, подходящий интерьеру кухни. Не стоит забывать об этих мелочах, они помогают создать атмосферу.

Как видите, возможностей красиво и функционально оформить кухню, соединенную с лоджией множество. Стоит ли это делать?

С одной стороны, подобное решение требует большого количества затрат сил, времени и денег. С другой — позволяет создать действительно уникальное просторное помещение, что особенно актуально в малогабаритных квартирах. Поэтому советуем расставить приоритеты, принимая решение.

Если же вы решили, что это слишком трудоемкий процесс, посмотрите варианты дизайна маленьких кухонь без объединения с другими комнатами.